Ce se abrogă și ce rămâne în vigoare
De la 25 august 2026, prin art. 576 alin. (3) din cod se abrogă integral Legea nr. 50/1991 și Legea nr. 350/2001, împreună cu normele lor de aplicare (inclusiv Ordinul nr. 839/2009 și Ordinul nr. 233/2016). Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții este abrogată în cea mai mare parte (art. 1-9, art. 11-40 și art. 42-44), conținutul său fiind preluat și dezvoltat în cod.
Rămân în vigoare, printre altele, Legea nr. 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor, Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice și Legea nr. 184/2001 privind organizarea și exercitarea profesiei de arhitect. Regulamentul de recepție a lucrărilor (HG nr. 925/1995 și actele subsecvente) se aplică în continuare până la adoptarea noii legislații secundare.
Certificatul de urbanism
Codul înlocuiește certificatul de urbanism unic cu cinci tipuri distincte de certificate, emise în funcție de scop: pentru informare, pentru operațiuni cadastrale și notariale, pentru construire/desființare, pentru lucrări de infrastructură (inginerești) și pentru construcții speciale. Termenul de emitere se reduce de la 30 de zile la maximum 15 zile lucrătoare, iar durata de valabilitate crește, putând ajunge, în funcție de tipul certificatului și de natura investiției, până la 36 de luni, respectiv mai mult pentru investițiile publice.
Un regim de autorizare pe trei niveluri
Una dintre schimbările de substanță este renunțarea la logica binară „cu sau fără autorizație" din Legea nr. 50/1991, în favoarea unui sistem pe trei paliere:
Lucrări fără nicio formalitate — reparații și întrețineri minore, înlocuirea tâmplăriei cu păstrarea dimensiunilor, lucrări la instalații interioare, montarea de panouri solare pe acoperișuri, alte intervenții care nu afectează structura ori aspectul arhitectural. În zonele protejate, sfera acestor lucrări este mult mai restrânsă.
Notificarea prealabilă — o procedură simplificată, nouă în legislația românească, prin care anumite lucrări pot fi executate pe baza unei notificări depuse la primărie, însoțită de un proiect simplificat întocmit de specialiști. Intră în această categorie, printre altele: anexele gospodărești de până la 50 mp cumulat în intravilanul rural (garaje, bucătării de vară, terase acoperite, piscine), o locuință unifamilială de maximum 150 mp, cu regim de înălțime parter, în mediul rural, mansardarea în volumul podului existent, recompartimentările nestructurale, închiderea balcoanelor și lucrările de reabilitare energetică. Autoritatea are la dispoziție 15 zile lucrătoare pentru a răspunde; lipsa unui răspuns valorează aprobare tacită, iar lucrările pot începe după expirarea termenului prevăzut de lege.
Autorizația de construire — rămâne regula pentru toate celelalte lucrări, cu o procedură reorganizată în jurul acordului unic (a se vedea mai jos).
Acordul unic, avizarea integrată și aprobarea tacită
Codul reorganizează etapa de avizare, considerată principala sursă de întârzieri sub vechea legislație. Avizele și acordurile necesare autorizării se obțin, ca regulă, printr-un acord unic, eliberat prin intermediul unor comisii de avizare integrată — o comisie națională și comisii locale — care reunesc autoritățile emitente, pe modelul „ghișeului unic". Procedurile urmează să fie derulate printr-o platformă digitală națională, iar construcțiile vor fi evidențiate în Registrul Național al Construcțiilor.
Regula aprobării tacite este generalizată: avizatorul care nu se pronunță în termenul legal este considerat că a avizat favorabil, cu excepții limitate (apărare, ordine publică, securitate națională). Potrivit estimărilor oficiale comunicate la adoptarea legii, durata cumulată a procesului de autorizare ar urma să scadă de la 4-8 luni la aproximativ 65 de zile. Ministerul Dezvoltării are la dispoziție 45 de zile lucrătoare pentru organizarea comisiei naționale, primăriile trebuie să își constituie comisiile locale în termene similare, iar instituțiile avizatoare trebuie să își actualizeze procedurile în 120 de zile.
Documentațiile de urbanism și obligațiile dezvoltatorilor
În materie de planificare urbanistică, codul menține ierarhia PUG - PUZ - PUD, dar introduce câteva reguli noi cu impact direct asupra dezvoltărilor imobiliare. Planurile urbanistice generale mai vechi de 7 ani trebuie actualizate în termen de 3 ani, sub sancțiunea pierderii accesului la fonduri publice pentru unitatea administrativ-teritorială în cauză. Planul urbanistic de detaliu poate aduce ajustări limitate indicatorilor urbanistici, în principiu de până la 20% față de reglementarea superioară.
Pentru operațiunile urbanistice de amploare, codul reglementează contractul de urbanizare și o taxă locală de echipare a teritoriului, prin care dezvoltatorii contribuie la finanțarea infrastructurii publice generate de propriile proiecte: drumuri, rețele de apă și canalizare, școli, creșe, spații verzi. Scopul declarat este corelarea dezvoltării imobiliare cu investițiile publice, astfel încât noile cartiere să nu mai apară înaintea infrastructurii care să le deservească.
Calitatea în construcții și profesioniștii din domeniu
Preluând materia Legii nr. 10/1995, codul înlocuiește categoriile de importanță ale construcțiilor (A-D) cu patru clase de consecințe (CC1-CC4), cărora le corespund patru niveluri de verificare tehnică a proiectelor — de la verificarea simplificată pentru construcțiile cu risc redus, până la calculul paralel independent pentru construcțiile cu consecințe majore. Asigurarea de răspundere civilă profesională devine obligatorie pentru verificatorii de proiecte, experții tehnici, diriginții de șantier și responsabilii tehnici cu execuția, iar dreptul de practică al specialiștilor atestați se confirmă periodic.
Execuția lucrărilor în regie proprie este restrânsă semnificativ: pentru construcțiile noi, ea rămâne posibilă doar la locuințele parter din mediul rural și la anexele gospodărești, restul lucrărilor urmând a fi executate prin operatori economici calificați. Totodată, urmărirea comportării în timp a construcțiilor capătă un rol central, cu obligații sporite pentru proprietari și administratori, în special la clădirile de interes public.
Autorizația de regularizare
Codul introduce un mecanism tranzitoriu de intrare în legalitate pentru anumite construcții executate fără autorizație: autorizația de regularizare. De acest mecanism pot beneficia, pentru o perioadă limitată de la intrarea în vigoare a codului, în esență locuințele unifamiliale și anexele gospodărești de până la 150 mp, precum și închiderile de balcoane, cu condiția respectării cerințelor urbanistice și de siguranță. Regularizarea nu este însă gratuită: taxele sunt substanțial majorate față de autorizarea obișnuită, iar până la regularizare impozitul pe clădire este majorat.
Sancțiuni mai severe
Regimul sancționator este înăsprit vizibil. Cu titlu de exemplu, depășirea regimului de înălțime autorizat se sancționează cu amenzi între 50.000 lei și 500.000 lei pentru fiecare nivel suplimentar, executarea de lucrări fără notificare, acolo unde aceasta era suficientă, se sancționează cu amenzi între 5.000 și 50.000 lei, iar pentru abaterile mai grave amenzile pot ajunge la 100.000 lei. Totodată, potrivit analizelor publicate asupra codului, acțiunile privind desființarea construcțiilor nelegale beneficiază de un termen de prescripție extins, de 10 ani de la finalizarea lucrărilor.
Ce se întâmplă cu proiectele în curs
Regulile tranzitorii sunt esențiale pentru proiectele aflate în derulare. Certificatele de urbanism și autorizațiile emise înainte de 25 august 2026 rămân valabile pe durata pentru care au fost emise. Procedurile de elaborare, avizare și aprobare începute înainte de intrarea în vigoare a codului se finalizează, ca regulă, potrivit dispozițiilor legale aplicabile la data inițierii lor (art. 582). Pentru municipiul București, codul prevede și o schimbare instituțională importantă: de la 1 noiembrie 2028, certificatele de urbanism și autorizațiile de construire se vor emite de Primăria Municipiului București, nu de primăriile de sector.
Recomandările noastre
Pentru clienții cu proiecte de investiții în derulare sau în pregătire, recomandăm în perioada imediat următoare: verificarea stadiului documentațiilor aflate în procedură de avizare sau autorizare și a regimului juridic aplicabil acestora după 25 august 2026; inventarierea certificatelor de urbanism și a autorizațiilor existente, cu termenele lor de valabilitate; analiza structurii de drepturi asupra terenurilor (în special acolo unde autorizarea urma să se sprijine pe un drept de superficie); evaluarea oportunității regularizării pentru construcțiile existente eligibile; și, pentru dezvoltatori, anticiparea impactului contractului de urbanizare și al taxei de echipare a teritoriului asupra bugetelor de proiect.
Vom reveni cu analize detaliate pe măsură ce practica autorităților și legislația secundară se conturează.